Оценка земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд

При определенных обстоятельствах у государства возникает необходимость изъятия земельных участков у их собственников. Самым ярким примером подобной ситуации за последние годы является изъятие участков в Сочи для размещения олимпийских объектов.
При этом государство обязано возместить собственникам и арендаторам земельных участков убытки, которые они понесут в связи с прекращением прав на эти участки. Для этого проводится независимая оценка.

Что такое оценка земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд?

В соответствии со статьей 281 Гражданского Кодекса РФ задачей оценщика является установление рыночной стоимости земельного участка и убытков собственников и арендаторов, причиненных изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода. Это необходимо для определения выкупной цены.
В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд происходит изъятие расположенных на нем объектов недвижимости, в возмещение включается и рыночная стоимость данных объектов.

Как происходит оценка земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд?

При проведении расчета размера убытков оценщик, в первую очередь, осуществляет сбор и обработку информации, позволяющей установить качественные и количественные характеристики изымаемого земельного участка.
Помимо этого, оценщик определяет и анализирует рынок недвижимости, текущую конъюнктуру и тенденции, а также отбирает аналоги земельных участков.
Далее на основании полученных данных оценщик осуществляет необходимые расчеты, чтобы определить размер убытков.
Также стоит отметить, что расчет убытков осуществляется на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии. В соответствии с Гражданским и Земельным кодексами орган, инициировавший изъятие земельного участка обязан уведомить собственников не менее чем за год.

Что получает клиент?

В результате проведенной работы клиент получает отчет об оценке, выполненный в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» и ФСО. Данный документ может быть использован при заключении соглашения об изъятии земельного участка. Также его можно предоставить в суд, если стороны не могут прийти к такому соглашению.
Отчет об оценке содержит:

• Задание на оценку
• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Применяемые стандарты оценочной деятельности
• Описание и характеристики объекта оценки
• Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
• Анализ наиболее эффективного использования
• Описание подходов, применяемых при оценке
• Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
• Анализ и расчет стоимости
• Фотофиксация объекта оценки

Основные факторы для оценки земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд