Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческой называют недвижимость, предназначенную для получения доходов, будь то офисные помещения, склады, магазины, дома, бизнес-центры и другие объекты. Оценка проводится независимым оценщиком или профессиональными организациями, которые учитывают такие характеристики, как общая площадь, состояние, назначение, местоположение, класс качества, развитость  инфраструктуры, возможности эксплуатации, наличие сертификатов, паспортов, реквизитов собственника и прочие параметры.
Объекты, предназначенные для ведения бизнеса, аренды, хранения товаров, не используются для временного или постоянного проживания. Поэтому независимая оценка коммерческой недвижимости отличается от оценки жилого помещения и проводится на основании независимых экспертиз. Точная рыночная стоимость подобной недвижимости оценивается по другим критериям. Учитывается в первую очередь размер прибыли, которую можно получить после покупки объекта и его соответствие текущим рыночным ценам.
Оценка капитала и доходного потенциала, а также определение стоимости объекта проводятся в строгом соответствии с нормами законодательства. При этом применяются различные подходы — инвестиционный, доходный, кадастровый и затратный. В процессе анализа учитывается налоговые последствия, риск банкротства,  уровень ответственности собственника, а также возможность управления недвижимым объектом в пределах установленных обязательств.
Комплексный процесс оценки позволяет выстроить достоверный план доходов, подготовить обоснованное предложение, рассчитать расходы на эксплуатацию и возможные инвестиционные риски. Одновременно определяется объем имущественных обязательств и формируются решения по ключевым вопросам управления объектом — от ипотечного кредитования и страховой защиты до аргументации стоимости предприятия или отдельного помещения.

Этапы оценки коммерческой недвижимости

Сроки выполнения оценки определяются индивидуально. Независимые эксперты работают оперативно и не задерживают выдачу результата.
Оценка коммерческой недвижимости включает в себя следующие этапы:

• клиент и оценочная компания заключают официальный договор на оформление услуг;
• заказчик предоставляет необходимые для проведения экспертизы  документы (их список выдает оценщик);
• специалист внимательно оценивает, изучает предоставленные бумаги;
• затем он проводит анализ  рынка, цен аналогичных сооружений, учитывает все факторы, которые могут повлиять на стоимость нежилых объектов;
• после завершения анализа оценщик предоставляет клиенту подробный отчет о проделанной работе.

Расчетный период включает в себя также анализ наиболее выгодного и эффективного использования конкретного объекта. При необходимости проводится выездная экспертиза и подготовка материалов для судебных экспертиз.

Что представляет собой результат экспертизы?

Результат оценки коммерческой недвижимости от независимой компании — это официальный документ, который можно предъявлять в суде или в любых других инстанциях.
В отчете указываются данные заказчика и исполнителя, метод оценки (чаще используется сравнительный), информация по объекту, анализ рынка на данный момент и расчет рыночной стоимости.
Отчет может содержать приложения в виде фотографий объекта и копии бумаг клиента или эксперта. Он составляется по определенному шаблону и предоставляется клиенту в заранее оговоренные сроки.

Для чего требуется оценка коммерческой недвижимости?

Купля-продажа здания или помещения.
Чтобы назначить цену, нужно знать оценочную стоимость конкретного объекта.
Оформление в банке кредита под залог недвижимости.
Если помещение выступает как залог, финансовое учреждение потребует заключение оценщика, чтобы определить максимальный размер ссуды.
Сдача помещения в аренду.
Экспертиза позволит определить размер арендной платы, чтобы договор не был в убыток арендодателю.
Раздел имущества.
Если объект делится между родственниками, наследниками, супругами при разводе, обязательно проводится процедура оценки. Она позволит определить стоимость помещения и долю каждого участника.
Страхование.
Страховая компания при заключении договора с клиентом потребует заключение оценщика. Оно необходимо для определения размера страховых взносов и выплат.
По требованию суда.
В случае возникновения имущественных споров проводится независимая оценка.
Для оспаривания кадастровой стоимости
Если клиент хочет оспорить результат кадастровой оценки, он обращается сначала в независимую оценочную компанию, получает заключение и уже затем передает бумаги в суд.